När vi granskar Järfällahus räkenskaper på djupet framträder en bild av ett fastighetsbolag som hamnat på dekis och där politiken misslyckas med att förvalta det enorma kapital som är bundna i fastigheterna på rätt sätt, något som gör att stora värden inte bara går förlorade, utan även aldrig utnyttjas till fullo.
Järfällahus har under lång tid åsidosatt underhållet i sitt fastighetsbestånd. Det har lett till omfattande tekniska problem, dagliga vattenläckor, trasiga avlopp och en allmän nedgång av kvaliteten på bostadsbeståndet. Sedan flera år tillbaka har personal och ledning jobbat mycket hårt med att dels inventera hela beståndet, men även besluta om att renovera Sångvägen, något man i skrivande stund är mitt uppe i. Arbetet utförs av NCC, ett avtal som dock i skrivande stund riskerar att behöva omförhandlas eller avbrytas på grund av omfattande fördyringar och samarbetssvårigheter som uppstått under renoveringen av just Sångvägen.
Järfällahus ägs av Järfälla kommun och styrelsen utses av kommunfullmäktige. Det innebär att styrelsen består av fritidspolitiker som i princip helt saknar kunskaper om hur man sköter och förvaltar fastigheter, och det ska visa sig att det kan stå Järfällas skattebetalare dyrt.
I redaktionens granskning av årsredovisningar och andra dokument framkommer en bild av hur Järfällahus egentligen mår, och den bilden är långt ifrån den framgångssaga som ofta målas upp i kommunens pressmeddelanden. Järfällahus redovisar visserligen vinst, omkring 70 miljoner kronor efter finansiella poster men bakom siffrorna döljer sig en verksamhet som är ineffektiv och överkapitaliserad.
I realiteten innebär det att alla villaägare får betala för att järfällahus boende ska få bo billigt
Det kanske mest anmärkningsvärda är att bolaget sitter på tillgångar värda cirka sex miljarder kronor, men bara lämnar 20 miljoner kronor per år i utdelning till ägaren, det vill säga Järfälla kommun. Det motsvarar en avkastning på 0,3 procent, betydligt mindre än vad ett vanligt bankkonto skulle ge i ränta. Samtidigt betalar kommunen varje år omkring 200 miljoner kronor i räntekostnader på sina egna lån, som uppgår till ungefär samma belopp som fastighetsvärdet. I klartext: Järfälla kommun, och i förlängningen invånarna i Järfälla äger idag gemensamt tillgångar värda sex miljarder, men lånar samtidigt lika mycket pengar till betydligt högre ränta och låter därmed skattebetalarna stå för mellanskillnaden.
För att ge en rimlig analogi kan man säga att man har lånat 1 miljon för att köpa en lyxbil, ett lån man betalar 100.000kr i ränta på varje år, samtidigt som fritidshuset som är värt 1 miljon som man hyr ut till någon annan, och som man själv aldrig bor i bara ger intäkter på 20.000kr per år.
Om Järfällahus vore ett privat fastighetsbolag skulle ägaren aldrig acceptera en så låg kapitalavkastning. En professionell investerare hade krävt minst 3–4 procent i direktavkastning vilket skulle motsvara 180–240 miljoner kronor per år. Men Järfälla nöjer sig alltså med en tiondel av det, och låter resten ligga fastfruset i betong och stål.
Därför måste man ställa sig själv frågan: till vilken nytta äger Järfälla kommun ett fastighetsbolag som dels inte sköts på ett adekvat sätt, inte har en ägarmodell som ger långsiktighet och rimlig avkastning till ägaren, och som heller inte ger någon större nytta i övrigt till kommunen? Det förhåller sig nämligen på det viset att Järfällahus fastighetsbestånd är i ett särdeles dåligt skick. Över 30000 felanmälningar inkommer varje år till servicecenter, vilket är över 5 felanmälningar per lägenhet, per år, eller om vi vänder på det så kommer det in en felanmälan var 17e minut dygnet runt, och det skvallrar om vilket renoveringsbehov som föreligger.
Orsaken till det eftersatta renoveringsbehovet beror till 100% på bristfällig politisk handlingskraft och en oförmåga att ta tag i alla de omfattande problem som finns. Man vet dessutom att de höga kostnader som renoveringen medför, inte kan uppbäras av dem som bor i lägenheterna på grund av hyresregleringen. Det skulle hyresgästföreningen, eller de boende, aldrig gå med på. Redaktionens egna beräkningar visar att en hyra på runt 7500kr/mån för en exempellägenhet skulle behöva höjas till ca 14.000kr för att kunna betala för de omfattande renoveringar som måste utföras i stora delar av beståndet.
Styrelsen består av fritidspolitiker som i princip helt saknar kunskaper om hur man sköter och förvaltar fastigheter
Allt eftersom styret i kommunen ändras så ändras även styrningen av Järfällahus. Skulle Järfällahus vara McDonalds och politikerna ansvariga för menyn hade McDonalds serverat kebab ena året, varmkorv nästa och veganska hamburgare det tredje året, allt eftersom de politiska vindarna hade skiftat. Vem som helst förstår att den restaurangkedjan inte hade blivit långlivad, men i kommunal regi tillåts politiker leka företag i decennier utan att någon säger stopp. När restaurangchefen klagar på att man inte har kunder på grund av märkliga menyer, väljer politikerna istället att sänka priserna i hopp om att någon ändå kan stödköpa.
Resultatet syns tydligt. De värden som skapats i fastigheterna beror inte på god skötsel och förnämlig förvaltning, utan om ett allmänt ökat värde på fastigheter och bostäder i storstadsregioner de senaste 20-30 åren. Av den anledningen kan man verkligen kalla Järfällahus för ett guldägg som ruvats under lång tid.
Ett sätt som styret påverkar de boende direkt är genom hyresjusteringarna som görs varje år. Vår granskning visar att justeringarna som skett de senaste 25 åren inte kompenserat för inflationen fullt ut, vilket har inneburit att den totala intäktsmassan sjunkit jämfört med inflationen och urholkat företagets ekonomi. Politikerna har helt enkelt varit för rädda för att höja hyran för att inte göra hyresgästerna upprörda – något som verkligen kan gå ut över ett kommande valresultat. Man kör hellre slut på bostadsbeståndet än att riskera att förlora väljare genom höjda hyror.
En kontroll av alla hyreshöjningar de senaste 25 åren visar att hyreshöjningarna varit för låga i förhållande till KPI-F och att stora potentiella värden i företaget gått förlorade. Källa: Järfällahus
En bristande förmåga att hålla jämna steg med inflationen över tid har inneburit att företaget förlorat stora värden i uteblivna intäkter. Våra beräkningar gör gällande att det totala förlorade värdet sedan år 2000 är omkring 500 miljoner kronor om hyresnivåerna istället för som nu, hade legat på 1% över KPI-F.
På grund av det eftersatta underhållet står fastighetsbolaget inför stora kostsamma renoveringsbehov. För att kunna genomföra renoveringarna behöver flera miljarder lånas upp över decennier framöver. Det kommer innebära att bolagets resultat kraftigt kommer försämras och vara negativt under lång tid.
Utöver det riskerar soliditeten, dvs skillnaden mellan tillgångar och skulder sjunka till alarmerande nivåer. Om soliditeten börjar närma sig 10% eller lägre kan det framtvinga kontrollbalansräkning eller aktieägartillskott. Det innebär att kommunens skattebetalarkollektiv, dvs alla som bor i Järfälla, får vara med och “pytsa in pengar” för att Järfällahus bostadsbestånd skall kunna renoveras och drivas vidare. I realiteten innebär det att alla villaägare, bostadsrättsägare och för den delen andra hyresgäster gemensamt får vara med och betala på skatten för att Järfällahus hyresgäster ska få fortsätta att bo billigt.
Det enda sättet att hantera Järfällahus är att ombilda eller sälja hela eller stora delar av bolagets bestånd. Det skulle innebära att kommunen dessutom kan få in stora intäkter som inte bara kan gå till att betala av på de enorma skulder vi har, utan även kan gå till att bygga en helt ny modern skola i kommunen, renovera annat fastighetsbestånd, fondera medel för de anställdas pensioner och faktiskt bygga de där gymnastik- och fotbollshallarna som allmänheten verkligen efterfrågar.
ÄGARDIREKTIVEN UNDER 25 ÅR
2000: Minska dominansen på hyresmarknaden, avyttra och ombilda
2002: Stoppa ombildningarna, 400 hyresrätter skall byggas
2006: Minska dominansen på hyresmarknaden, avyttra och ombilda
2011: Företaget måste bli affärsmässigt med tydliga soliditetsmål och rapporteringskyldighet
2015: Jhab skall satsa på sociala frågor, ungdomsgaranti etc
2019: Trygghet/antisegregation/trångboddhet, socialt undantag från affärsmässighet (detta sker i kölvattnet av flyktingkrisen)
2023: Samhällsoffensiv för trygghet, ökad soliditet
2024: Ökad soliditet igen, tydligare mer detaljerad ägarstyrning, anti-trångboddhet, förturer för polis, socialsekreterare, våldsutsatta, ensamstående, ungdomar etc. Även försörjningsstöd skall anses vara godtagbar inkomst för hyreskontrakt