Det hette länge att industrialiseringen skulle göra bostaden billigare. Mer prefabricering, mer standardisering, digital projektering och effektivare logistik skulle pressa kostnaderna. Men utvecklingen har gått i motsatt riktning. Förklaringen är enkel: varje nytt krav kan ofta motiveras var för sig, men summan av alla enskilda krav har gjort den billiga lägenheten och det billiga småhuset till en ekonomisk omöjlighet.
Framförallt syns det i byggkostnaderna. Enligt Byggföretagens sammanställning har produktionskostnaden för nyproducerade flerbostadshus ökat med 185 procent mellan 1998 och 2023, till 42 818 kronor per kvadratmeter. I den kostnaden ryms inte bara själva huset, utan också markförvärv, projektering, kommunala avgifter, kontroll, besiktning, garantier, försäkringar, kreditivränta, entreprenadarbeten och moms.
Byggmaterialen är en central del av problemet. SCB:s byggkostnadsindex mäter kostnadsförändringar för produktionsfaktorer i bostadsbyggande, där material, utrustning, löner och transporter ingår. Studieförbundet näringsliv och samhälle har pekat ut snabb kostnadsstegring på mark och byggvaror som en viktig orsak bakom de höga svenska bostadspriserna, och konstaterar att byggmaterialpriserna har ökat ovanligt snabbt i Sverige. Konkurrensverket har dessutom återkommande beskrivit bristande pristransparens i byggmaterialledet som ett konkurrensproblem. Rabatter, bonusar och svårjämförbara priser gör det svårare för beställare att pressa kostnader.
Materialpriserna är däremot bara en del av förklaringen. Markpriserna har också stigit kraftigt, särskilt där människor faktiskt vill bo. SNS visar att markpriset för bostadsrätter i storstadsområdena har stigit med 479 procent sedan 1990-talet, och för hyresrätter med 129 procent, något som i sin tur beror på en stark kreditexpansion och mycket mer expansiv utlåning vilket pressar upp priserna på mark. Samtidigt sitter kommunerna på planmonopolet. Därmed blir mängden planlagd byggbar mark en politisk flaskhals vilket ytterligare driver upp kostnaderna.
Regler driver kostnaderna för nybyggnation
Till detta kommer kraven. Problemet är inte att de är orimliga var för sig. Bostäder ska vara energieffektiva. Personer med rullstol ska kunna ta sig fram. Värdefull natur ska inte förstöras och fridlysta arter ska inventeras. Det som låter självklart var för sig blir kraftigt kostnadsdrivande när alla krav ska uppfyllas. Man kan inte få allt det samtidigt om man vill bygga “billiga bostäder”. Det är omöjligt idag.
Sedan 2022 ska nya byggnader dessutom klimatdeklareras, vilket innebär ännu mer dokumentation, fler beräkningar och ytterligare administration före slutbesked.
Miljökraven påverkar inte bara kostnaden, utan också tiden. Boverkets vägledning om artskyddet slår fast att artskyddet innebär förbud som inte kan vägas mot andra intressen, och att påverkan på fridlysta arter behöver utredas i detaljplan och bygglov. Myndigheten varnar uttryckligen för kostsamma omarbetningar om frågorna kommer in sen+t. Mark- och miljööverdomstolen har också upphävt detaljplaner när artfrågor inte utretts tillräckligt.
Det är därför den billiga bostaden dör. Inte genom ett enskilt beslut, utan genom hundratals välmenande politiska och administrativa pålagor som olika intressegrupper tvingat lagstiftaren att ta hänsyn till. Varje krav kan försvaras. Men inget krav är gratis.
Till slut skickas notan vidare till köparen dvs hyresgästen eller småhusfamiljen. Effektivare byggande kan dämpa prisökningen, men det kan inte trolla bort dyrare mark, dyrare material, långsammare processer och fler regler. Den avgörande politiska frågan är därför inte om vi vill ha bra bostäder. Det vill alla. Frågan är hur många krav politiken kan stapla på varandra innan vanliga människor inte längre har råd att köpa sitt egna boende. Vi kan bara börja bygga vettigt prissatta bostäder när de politiska kraven tas bort.
Minskade krav sänker månadshyran med 1000-lappar
Att ta bort krav på miljöprövningar skulle direkt sänka hyran med 500-2000kr/månaden, sänkta energieffektiviseringskrav med ytterligare 500-1500kr/mån för nybyggda hyresrätter. Lägger vi dessutom sänkta regulatoriska krav på råvaruproduktionen som tex ökade miljökrav på skogsskötsel eller utvinning av kalk och cement skulle det påverka byggpriserna ännu mer och i förlängningen ge betydligt lägre hyreskostnader. Så mycket som 5000kr/mån lägre hyra skulle kunna bli resultatet.
En nybyggd hyreslägenhet skulle med dessa enkla åtgärder kunna få en sänkt hyreskostnad från 14.000kr/mån till runt 9.000kr/mån.
Den billiga bostaden dog inte av marknaden. Den kvävdes av politiken och alla goda intentioner.