Vår granskning avslöjar att ett stort antal småhus i Järfälla inte kommer kunna återuppbyggas efter en brand eller naturkatastrof på grund av ändrade bygglovsregler, ny praxis och risk finns att Järfällas skattebetalarkollektiv blir försäkringsgivare.
En morgon vaknar du av att brandvarnaren tjuter. Det är ingen mardröm, ditt hus står i lågor. Familjen och hunden klarar sig, men huset brinner ner till grunden. Kvar har du bara mobilen och kläderna på kroppen.
En hemförsäkring kan ersätta förlusten materiellt, men det är först då många villaägare upptäcker nästa chock: kommunen kan hindra dig från att bygga ett nytt hus.
Sollentuna och Huddinge: när reglerna ändras retroaktivt
2020 förlorade Sandra sitt hus i Sollentuna på grund av brand. När hon ville bygga nytt nekades hon bygglov, eftersom tomten inte längre uppfyllde kraven i den befintliga detaljplanen. Till slut fick hon bygglov men bara om hon byggde ett tvåplanshus. För en kvinna som amputerat ett ben efter cancer blev det ett hån. Att klara trappor var omöjligt. Ändå var undantag otänkbara: ”Om vi ska börja göra olika undantag blir det vilda västern”, sa Anna Karin Stillfors, Sollentuna kommuns avdelningschef för funktionshinder i en intervju.
Liknande öden drabbade ett par i Huddinge. I augusti 2024 brann Neelima Sinwal och Rajesh Bhadus hus i Stuvsta. Deras gamla bygglovsdispens från 60-talet gällde inte längre och de nekades att bygga upp ett nytt hus. Mardrömmen är ett faktum.
Järfälla: hundratals hus i riskzonen
Det är inte bara enstaka fall. I Järfälla riskerar många hus byggda på 70-talet i områden i Viksjö bland annat på Avstyckningsvägen, Skiftesvägen och Rapsvägen att inte kunna byggas upp igen om de förstörs, visar redaktionens granskning. Orsaken är att gamla detaljplaner från början av 70-talet endast medger ett våningsplan medan många villor byggdes i suterräng med tre plan. När praxis sedan uppdaterades under 80- och 90-talet för vad ett våningsplan innebar har det resulterat i att husen inte kan återuppbyggas.
Så svarar Järfälla kommun
När Varning i Järfälla frågar hur kommunen hanterar bygglov efter en brand, där ett hus inte längre stämmer överens med dagens detaljplan, förklarar kommunens bygglovschef att man är bunden av planbestämmelserna, även om huset stått där i över 50 år.
”En extra våning är aldrig en liten avvikelse. Om det i en detaljplan står att man får bygga två våningar så kan man bygga två våningar plus källare (så länge det inte finns förbud mot källare i planen). Men man kan alltså inte bygga tre våningar.”
Det betyder i praktiken att ett äldre hus i till exempel Viksjö, som i dag har tre plan i suterräng, inte får byggas upp i samma omfattning om det skulle brinna ned. Kommunen kan endast godkänna en byggnad som följer nuvarande plan, även om den blir mindre, lägre eller helt annorlunda. Detta på grund av att praxis för hur man räknar våningsplan helt har förändrats från 70-talet tills idag.
På frågan om kommunen då ersätter fastighetsägaren för värdeminskningen, lyder svaret:
”Jag skulle inte tro att det är möjligt eftersom man ju kan få bygglov för återuppbyggnad av en byggnad på samma plats, även om den inte ser exakt likadan ut nu.”
Det innebär att Järfälla kommun inte anser att en förlorad byggrätt ger rätt till ersättning, så länge någon form av bygglov fortfarande kan beviljas, även om huset blir mindre och därmed tappar marknadsvärde.
Kommunen återkom senare med en fördjupad bedömning efter kontakt med en annan kommun som haft ett liknande fall:
”Det är i förarbetena till paragrafen som det tydligt framgår att vi måste följa dagens bestämmelser och att risken för att betala ersättning aldrig får bidra till att en annan bedömning görs. Själva ersättningsmöjligheten infördes som en kompensation till att de vidlyftiga dispenserna samt rätten att bygga upp ett brandskadat hus togs bort i och med ÄPBL, vilket gjorde att byggnation som vi prövar inte kan godkännas på något sätt idag.”
I klartext betyder det att kommunen inte får ta ekonomisk hänsyn vid sin bygglovsbedömning, även om beslutet leder till stora förluster för fastighetsägaren. Eventuella skadestånd eller ersättningar ska i så fall hanteras av kommunens försäkringsbolag:
”Vad gäller själva ersättningen landade vi i att det är en fråga för kommunens försäkringsbolag i första hand. (…) Vi stannade alltså i att de troligt kan få skadestånd (med viss osäkerhet) men att vi inte ska utreda det utan bara bygglovet.”
Planmonopolet är ett systemfel
Problemet är större än enskilda kommuner. Sedan 1947 har svenska kommuner planmonopol: bygglov prövas mot detaljplaner som ibland är 70 år gamla och saknar förankring i verkligheten. Tankesmedjan Timbro beskriver detta som ett systemfel som gång på gång leder till absurda utfall. På Gotland nekades exempelvis en man bygglov eftersom detaljplanen från 1946 visade en väg rakt genom hans vardagsrum. Vägen existerade aldrig, men planen gäller ändå.
I fallet Sollentuna framhåller Timbro att äganderätten blir närmast obefintlig: även en person som äger marken är maktlös inför detaljplanen. Vill fastighetsägare rätta till felaktigheter kan processen ta flera år och kosta hundratusentals kronor.
Tills en lagändring sker återstår bara osäkerhet och risken att skattebetalarkollektivet får stå för notan hägrar när verkligheten kolliderar med decennier gamla ritningar.
Fakta
I september 2025 beslutade partierna Moderaterna, Socialdemokraterna, Centerpartiet, Miljöpartiet och Vänsterpartiet i kommunfullmäktige att höja avgiften för planändring med 50%, vilket skulle innebära stora avgiftsökningar för att ändra en detaljplan. Källa: KST 2025/465
Inte bara detaljplanerna bekymmer
Det är inte bara detaljplanerna som kan ställa till bekymmer vid nybyggnation efter brand, utan även nya tillgänglighetsregler som ställer långtgående ska-krav vid nybyggnation. De nya kraven har växt fram genom de senaste decennierna och återfinns nu som lagar och förordningar i Plan- och Bygglagen och i Boverkets byggregler. Dessa ställer hårda krav på hur rörelsehindrade personer skall ges tillgång till nya bostäder, även om de aldrig vistas eller bor i dessa fastigheter.
Bland annat innebär detta att entréplanen i många fall ska vara tillgängliga för rullstolsburna eller personer med gånghjälpmedel, och att det skall finnas tillgång till wc på entreplanet, något som effektivt sätter stopp för hus med trappor till entreplanet som är vanligt i kuperade områden. Kraven kan också innebära att småhus blir betydligt dyrare att bygga på grund av höjda krav på markbearbetning (tex genom omfattande sprängning) och att områden som skulle kunna bebyggas inte gör det eftersom tillgänglighetskraven ofta överskrider byggbudgeten. Bra exempel på detta är hus på höjder, ett läge som många efterfrågar på grund av fin utsikt och avskilda lägen. Resultatet blir generellt dyrare bostäder och sämre möjlighet för folk att förverkliga sina villadrömmar.
De flesta av husen som byggdes i Järfälla på 70-talet uppfyller inte moderna tillgänglighetskrav vilket innebär att dessa inte får återställas i sitt ursprungliga skick efter exempelvis en brand. Det kan innebära att ytor och utrymmen i huset måste disponeras om, men det kan också omöjliggöra nybyggnation på grund av tomtens beskaffenhet. Trots att vissa tidigare mycket hårda regler har lättats upp de senaste åren kvarstår dock många ska-krav vilket gör det svårt eller omöjligt att bygga fritt på vissa fastigheter.
Det är värt att notera i sammanhanget att kommunens bygglovsavdelning ställer mycket hårda krav på fastighetsägare att vid ny- och eller ombyggnation värna i så stor utsträckning som möjligt, bostadens utformning och karaktär men samtidigt tvingar den enskilda fastighetsägaren att bygga om till envåningshus, även om det tidigare hade två våningar.
Ett hus med ett våningsplan enligt nya regler. Foto: Fredrik Grufman/OpenAI
Spara pengar åt kommuner, dyrare bostäder för de boende
Lagen 2018:222 om bostadsanpassningsbidrag stipulerar att det är kommunens skattebetalarkollektiv som som solidariskt bekostar ombyggnation av din fastighet för att du skall kunna bo kvar i din permanentbostad.
De skärpta tillgänglighetskraven syftar till att göra det enklare för kommuner att hantera en åldrande befolkning och att minska kostnaderna för äldreomsorgen. Om en äldre rörelsehindrad person kan bo kvar hemma med lättare hemtjänst och enklare anpassningar istället för att tas in på dyra äldreboenden finns det stora pengar att spara.
Istället för att placera äldre personer i äldeboenden belastas skattebetalarkollektivet med ökade bidragskostnader för bostadsanpassningar. Dessa är dessutom ofta tillfälliga och rivs sedan när den rörelsehindrade till slut flyttar eller avlider, vilket gör att stora värden går förlorade varje år. Hade istället den äldre personen tidigare valt att flytta till serviceboende eller 55+ boende som är anpassad för personer med begränsad röreleseförmåga hade värdet av dessa anpassningar på en helt annan nivå kunnat bevaras i decennier istället för att byggas upp och rivas ner (något som man också kan få bidrag för, sk återställningsbidrag).
Uteblivna anpassningar också en kostnad
Det är inte bara anpassningsbidragen som innebär en kostnad för skattekollektivet, även uteblivna anpassningar innebär en kostnad, det skriver bla Anders Nordstrand, vd för Sveriges Allmännytta i en uppmärksammad debattartikel på altinget.se. Debattören argumenterar för att bostadsanpassningsbidragen skall expanderas och innefatta bla ersättningar för rullstolsgarage och minskad mängd avslag på grund av bostadens skick som kommunernas handläggare har möjlighet att göra. Det skulle medföra ökad livskvalitet och målet att äldre rörelsehindrade personer faktiskt kan bo kvar i sin bostad enligt debattörerna.
Hög kostnad för landets kommuner
Enligt en rapport från Boverket uppgår kostnaden för bostadanpassningsbidrag och reparationsbidrag till ungefär 997 miljoner kronor årligen, en kostnad som varje kommuns skattekollektiv får bära.
Faktaruta: Järfälla kommuns kostnader kopplade till lagen om bostadsanpassningsbidrag 2018:222
- 2025 (prognos): 4,9 mkr
- 2024: 5 mkr
- 2023: 6,4 mkr
- 2022: 6,7 mkr
- 2021: 5,4 mkr
- 2020: 5,1 mkr
- 2019: 5,7 mkr
- 2018: 5,8 mkr
Redaktionens kommentar:
Idag finns det flera tunga moln som hänger över fastighetsägarens huvud, det handlar inte bara om att minska risken för att man inte ska kunna bygga upp sin fastighet igen på grund av ändrad praxis eller ålderdomliga planhandlingar, utan även på nya hårdare anpassningskrav. Utöver detta finns det en ekonomisk risk för skattebetalarkollektivet om detta skall fungera som en försäkringskassa åt kommunen.
Det är således dags att införa större möjligheter till dispens och undantag i lagstiftningen hur hus måste återuppbyggas efter brand eller naturkatastrofer. Det är också viktigt att kommuner går igenom sina äldre planer för att förenkla och modernisera detta med syftet att inte ställa folk på bar backe om katastrofen skulle vara framme. Målsättningen måste vara att göra det enklare och billigare för vanliga människor att leva och bo i småhus.